Kantor Hukum Sari Law Office mengadakan Webinar Hukum yang berjudul “Pelaksanaan Lelang Agunan Kredit Macet Batal pada Rabu, 11 Desember 2024. Pada kesempatan ini, Berikut rangkuman pertanyaan & jawaban pada acara webinar tersebut.
Daftar Pernyataan & Jawaban
1. Apakah Bank boleh memberikan copy hasil appraisal kepada debitur?
Bank umumnya tidak wajib memberikan hasil appraisal (penilaian aset) kepada debitur, karena appraisal dilakukan untuk kepentingan internal bank dalam menilai jaminan dan memitigasi resiko kredit. Namun, dalam beberapa kasus bank dapat memberikan salinan atau informasi hasil appraisal kepada debitur jika diminta, sepanjang tidak melanggar kebijakan internal atau peraturan yang berlaku. Keputusan ini tergantung pada kebijakan masing-masing bank dan transparansi yang dinginkan dalam hubungan dengan debitur nya.
2. Apakah avalis / penjamin sebagai penjamin dan pemilik jaminan, hingga usia berapa harus menyertakan seluruh ahli waris agar tidak digugat saat penjamin meninggal?
Tidak ada batasan usia dalam penjamin menjaminkan jaminannya, begitu juga setiap orang mempunyai hak milik atas suatu benda berhak untuk melakukan tindakan apapun atas benda tersebut. Berdasarkan pasal 570 KUHPerdata, hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan umtuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peaturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain;
3. Bagaimana perbedaan nomenklatur BPR dari sebelumnya perkreditan menjadi perekonomian?
Perubahan nama dilakukan dalam rangka menghidupkan kembali peranan BPR sebagai penggerak roda perekonomian Indonesia, khususnya untuk masyarakat menengah ke bawah. BPR dianggap naik kelas tidak hanya memberikan kredit semata, namun telah berkontribusi dalam membangkitkan perekonomian nasional bersama-sama dengan bank umum. Juga sekaligus dalam rangka memperbaiki tata kelola perbankan dengan harapan dapat meningkatkan kepercayaan masyarakat dan mendorong daya saing perbankan.
Perubahan istilah BPR menjadi perekonomian membuat ruang kerja BPR menjadi lebih luas. Karena selama ini stigma BPR hanya melayani urusan kredit, padahal BPR juga melayani layanan perbankan lainnya seperti tabungan dan deposito. Bahkan juga bisa fungsi digitalisasi layanan, inklusi keuangan hingga edukasi ke masyarakat.
Sebelumnya, BPR merupakan akronim dari Bank Perkreditan Rakyat yang secara fungsional hanya sebatas menghimpun dana dan menyalurkan kredit kepada masyarakat. Namun, kegiatan-kegiatan seperti penetrasi pasar modal, transfer dana, dan penukaran valuta asing belum dapat diakomodir oleh BPR.
Namun setelah BPR berubah menjadi Bank Perekenomian Rakyat, maka secara kontekstual BPR dianggap mampu mengakomodir sektor ekonomi secara lebih luas. Di dalam UU Nomor 4 tahun 2023 secara tegas menyebutkan bahwa meskipun BPR memiliki fungsi tambahan yaitu sebagai penyedia kegiatan usaha penukaran valuta asing (KUPVA).Namun bagaimanapun BPR tetap dilarang untuk melakukan kegiatan usaha atau transaksi dalam valuta asing. Di sisi lain, UU Nomor 4 tahun 2023 juga membahas terkait akuisisi Lembaga Keuangan Mikro (LKM) oleh BPR. Pada prinsipnya, ketika LKM berhasil diakuisisi oleh BPR, maka entitas penggabungan tersebut wajib berubah menjadi BPR. Dengan perubahan nama, fungsi dari BPR semakin dikuatkan dengan memperluas bidang usaha ke arah penukaran valuta asing serta transfer dana;
4. Hal apakah yang mengaitkan seseorang / badan hukum bisa menjadi pihak ketiga yang mengajukan pembatalan lelang?
Seseorang atau badan hukum dapat menjadi pihak ketiga yang mengajukan pembatalan lelang jika memiliki kepentingan hukum yang jelas, seperti hak atas objek lelang, hubungan perjanjian dengan pemilik jaminan, atau dirugikan secara langsung akibat proses lelang yang tidak sesuai prosedur hukum;
5. Apakah proses lelang dapat dijalankan tanpa putusan pengadilan?
Proses lelang dapat dijalankan tanpa putusan pengadilan jika didasarkan pada sertifikat hak tanggungan atau dokumen lain yang memiliki kekuatan eksekusi langsung seperti jaminan Fidusia, sesuai dengan aturan hukum yang berlaku;
6. Bagaimana jika salah satu anak debitur yang meninggal tidak setuju aset dilelang?
Jika salah satu ahli waris debitur yang meninggal tidak setuju aset dilelang, apabila bank memiliki dasar hukum yang kuat seperti sertifikat hak tanggungan yang memberikan kewenangan bank untuk menyerang langsung tanpa persetujuan semua ahli waris.Begitu juga setiap orang mempunyai hak milik atas suatu benda berhak untuk melakukan tindakan apapun atas benda tersebut. Berdasarkan pasal 570 KUHPerdata, hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan umtuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peaturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain;
7. Apakah bank wajib memberi tahu debitur tentang adanya pemberitahuan pembatalan lelang dari KPKNL?
Ya, bank wajib memberi tahu debitur tentang adanya pemberitahuan pembatalan lelang dari KPKNL karena bank menganut asas keterbukaan yang pada dasarnya tidak ada yang disembunyikan atau adanya keterbukaan dalam pelelangan ditandai dengan adanya keharusan dilakukan pengumuman lelang sebelum dan setelah lelang dilaksanakan;
8. Langkah yang dilakukan kreditur apabila debitur wanprestasi dan agunannya masih dalam perjanjian kontrak dengan pihak ketiga?
(kita asumsikan bahwa perjanjian yang dibuat antara kreditur dan debitur lebih dulu ada dari perjanjian kontrak antara debitur dan pihak ketiga)
Jika agunan sudah dipasang hak tanggungan maka bisa langsung melelang agunan tersebut sesuai dengan pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) mengatur tentang hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan umum jika debitur cidera janji. Setelah ada pemenang lelang dan mendapatkan risalah lelang, bisa mengajukan permohonan eksekuis riil;
9. Jika terdapat perbedaan nilai appraisal yang diakukan oleh kreditur dan debitur. Langkah apa sebaiknya dilakukan? apakah posisi kreditur lemah karena nilai appraisalnya dibawah nilai appraisal dari debitur?
Posisi kreditur tidak selalu lemah jika menggunakan nilai appraisal yang lebih rendah dari nilai appraisal debitur, kreditur perlu memiliki bukti pendukung yang kuat untuk nilai appraisal yang digunakan, seperti laporan appraisal yang detail, data pasar terbaru, dan informasi tentang kondisi agunan;
10. Jika kreditur ingin memasang plang informasi bahwa rumah dan tanah ini merupakan jaminan di bank, namun tidak diatur dalam perjanjian kredit. Apakah sah dalam hukum?dan apakah pada proses lelang bisa menjadi batal?
UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”) juga menganut asas publisitas (Pasal 13 ayat [1] UUHT). Asas ini mengharuskan didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan. Dengan dasar pemikiran bahwa timbulnya hak tanggungan adalah karena adanya perjanjian utang piutang, maka memang utang piutang tersebut dapat diketahui oleh orang lain selain bank dan debitur.
Namun, jika ternyata tulisan itu (dalam bentuk plang ataupun stiker) tidak terbukti didasarkan pada adanya utang piutang dan adanya debitur yang cidera janji dalam hal pelunasan utang (terjadi kredit macet), maka hal tersebut dapat dikatakan sebagai pencemaran nama baik yang dapat dituntut secara pidana maupun digugat secara perdata. Penjelasan lebih jauh mengenai pencemaran nama baik simak artikel Pencemaran Nama Baik oleh Atasan.
Secara perdata, pemilik tanah dan bangunan yang dirugikan (nama baiknya) karena adanya plang tersebut dan jika tidak ada dasar utang piutang yang sah, maka pihak bank dapat digugat atas dasar Perbuatan Melawan Hukum.
11. Apabila dalam hak tanggungan terdapat perubahan nama dari kreditur lama ke kreditur baru, apakah dalam perjanjian kreditnya wajib ada perubahan juga?
Pengalihan piutang dituangkan dalam bentuk akta perjanjian kredit, namun penyerahan fisik objek hak tanggungan melalui akta perjanjian kredit tidak secara otomatis mengalihkan objek hak tanggungan. Untuk mengalihkan piutang dan hak tanggungan diperlukan akta penyerahan atau berita acara pelepasan objek hak tanggungan dan tagihan atas nama pihak ketiga yang menerima;
12. Kreditur telah mengajukan lelang dan sudah ada pemenang lelang, dan telah juga melakukan pengangkatan sita di pengadilan, namun sita di BPN belum terselesaikan. Bagaimana solusinya?
Solusinya adalah dengan mendatangai Kantor BPN setempat dengan membawa salinan resmi berita acara pengangkatan sita dari lembaga peradilan dan persyaratan lainnya;
13. Apa yang dimaksud dengan lelang fidusia?
Lelang Fidusia adalah penjualan benda yang menjadi objek jaminan fidusia melalui pelelangan umum untuk melunasi piutang. Lelang fidusia dilakukan ketika debitur atau pemberi fidusia terbukti wanprestasi;
14. Bagaimana pelaksanaan lelang apabila atas nama SHM telah meninggal dunia?
Jika atas nama SHM meninggal, maka jaminan tersebut tidak serta merta gugur. Jaminan hak tanggungan atas tanah tersebut tetap ada, karena hak tanggungan yang merupakan hak kebendaan juga didasarkan pada asas droit de suite. Asas droit de suite berarti hak kebendaan tersebut mengikuti benda nya ke dalam tangan siapa pun benda tersebut berpindah. Asas ini terlihat dari ketentuan dalam pasal 7 UU Hak Tanggungan, yang menyatakan: hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada;
15. Apabila pemilik SHM meninggal, kemudian diajukan kredit dan SHM dijaminkan oleh salah satu ahli waris. Apakah pengikatan kredit dilakukan setelah balik nama waris atau pengikatan kredit terlebih dahulu?
Bahwa apabila jaminan tersebut memang hak dari ahli waris yang akan menjaminkan jaminan tersebut, maka sebaiknya menunggu balik nama atau bisa juga dengan pengikatan kredit terlebih dahulu dengan catatan bahwa jaminan tersebut sedang dalam proses balik nama;
16. Bagaimana dengan nomor SHM pada sertipikat yang dijaminkan, namun setelah didaftarkan hak tanggungan (setelah pengikatan) berubah nomor tersebut dari BPN. Apakah perjanjian kredit harus diubah dan pengikatan ulang?
Perjanjian kredit tidak harus dirubah, karena kemungkinan terdapat kesalahan administrasi dan/atau pembaruan data. Langkah yang harus ditempuh adalah segera hubungi kantor BPN setempat untuk melakukan verifikasi dan klarifikasi mengenai perubahan nomor SHM, tanyakan alasan perubahan, tanggal perubahan dan dokumen yang terkait dengan perubahan tersebut. Periksa kembali dokumen – dokumen yang terkait dengan SHM dan hak tanggungan seperti sertifikat asli, akta jual beli dan surat perjanjian hak tanggungan. Pastikan semua dokumen tersebut valid dan sudah sesuai dengan data yang tercatat di BPN.
